Logement et déclaration

En Allemagne, l’offre d’appartements à louer de qualité est importante, mais la demande est également élevée, notamment dans les grandes villes. Nous vous donnons des conseils et vous expliquons ce à quoi vous devez penser avant et après l’emménagement.

Le premier hébergement

En attendant de trouver un logement en Allemagne, vous pouvez aussi, dans un premier temps, vous loger dans un appartement meublé, dans un « hostel », à l’hôtel ou dans une auberge de jeunesse. Toutefois, vous ne pouvez généralement pas y déclarer votre domicile. Veuillez noter que vous devez déclarer votre domicile auprès de l’autorité compétente dans les 2 semaines suivant votre arrivée en Allemagne (voir la section « Emménagement »).

Quelles sont les différentes formes de logement ?

Il existe différentes possibilités pour se sentir chez soi en Allemagne. Les options suivantes s’offrent à vous :

Appartement en location

• logement de longue durée (préavis de trois mois)
• généralement non meublé, pas toujours équipé d’une cuisine

Appartement en sous-location

• logement temporaire pour une période convenue
• le plus souvent meublé

Appartement en colocation (WG)

• durée de location et ameublement individuels et généralement flexibles
• cohabitation avec des colocataires, généralement moins cher que de vivre seul(e)
• cuisine et salle de bain généralement partagées, chacun possède sa propre chambre privée

Résidence universitaire (réservée aux étudiants)

• Généralement meublé, relativement bon marché
• Offres diverses et variées : appartements individuels, chambres individuelles avec cuisine et salles de bain communes, appartements parents-enfants
• La résidence est généralement composée uniquement d’étudiants, bonnes possibilités de contact, parfois aussi avec des offres de loisirs
• Il existe souvent des listes d’attente ; il est conseillé de poser sa candidature suffisamment tôt par le biais des Œuvres Universitaires (Studierendenwerk) compétentes de l’université. L’Office allemand d’échanges universitaires (DAAD) propose également de nombreux conseils pour la recherche d’un logement.

Une colocation, notamment dans les grandes villes, est souvent une option plus économique que d’avoir son propre appartement. Étant donné que la recherche du logement approprié peut prendre plus de temps que prévu, un appartement de vacances ou un appartement meublé en sous-location représente également une bonne solution pour se loger en Allemagne dans les premiers temps. C’est aussi un bon moyen de préparer les documents nécessaires à la recherche d’un logement comme les bulletins de salaire ou l’ouverture d’un compte bancaire, etc.

Dans les petites annonces immobilières, on trouve souvent des termes tels que « appartement 2 pièces » par exemple. Cela signifie généralement que l’appartement dispose de deux pièces (p. ex. une chambre et un salon) et qu’il comprend également un coin cuisine et une salle de bain séparée avec des toilettes. Vous trouverez les abréviations courantes dans ce fichier PDF.

Vous pouvez aussi acheter des biens. Les prix d’un appartement en copropriété ou d’une maison varient en fonction de l’emplacement et de la ville. Par exemple, les appartements en copropriété à Munich sont plus chers que dans d’autres grandes villes allemandes. Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, n’oubliez pas que d’autres frais annexes peuvent s’appliquer, tels que l’impôt sur les mutations foncières (Grunderwerbsteuer), les frais de cadastre ou les frais de notaire.

Pour les personnes ayant des revenus modestes et disposant d’un titre de séjour permanent en Allemagne, il existe différentes aides de l’État. Elles peuvent demander un certificat d’autorisation de résidence ou « Wohnungsberechtigungsschein » (WBS) auprès de l’administration du logement de leur lieu de résidence afin de pouvoir vivre dans des logements sociaux. Le loyer des logements sociaux est moins cher que celui des logements sur le marché libre. Les personnes ayant des revenus modestes et louant un logement sur le marché libre peuvent demander une aide au logement (Wohngeld) en tant que subvention pour le loyer qui est versée par l’État. Le montant de l’aide au logement est calculé en fonction du nombre de membres du ménage, du loyer et du revenu annuel du ménage. Vous pouvez obtenir toutes les informations sur l’aide au logement auprès de l’autorité compétente en matière d’aide au logement de votre lieu de résidence.

Comment trouver un logement ?

Si vous cherchez un appartement ou une chambre, vous avez les possibilités suivantes :

• Tapez « appartement (Wohnung) + nom de votre ville » ou « colocation (WG) + nom de votre ville » dans le moteur de recherche. Vous trouverez certainement rapidement les plateformes les plus courantes.
• Sur les plateformes en ligne, vous pouvez écrire directement aux prestataires et leur donner déjà les premières informations vous concernant afin d’augmenter vos chances de visiter un appartement. Les plateformes en ligne sont généralement gratuites, mais vous avez généralement aussi la possibilité de souscrire un abonnement payant. En contrepartie, vous verrez certaines annonces en premier et bénéficierez de services supplémentaires tels qu’un dossier de candidature ou un test d’évaluation des chances.
• Renseignez-vous également auprès de votre employeur : il existe souvent des plateformes d’échange entre collègues où l’on partage également des informations sur des logements. Parfois, les employeurs aident à trouver un logement ou se portent même garants.
• Les journaux peuvent également contenir de précieuses annonces immobilières qui ne sont pas publiées en ligne. Le mieux est de consulter un quotidien de votre région. C’est souvent le week-end que la plupart des annonces sont publiées.
• Vous pouvez aussi confier la recherche d’un logement à un agent immobilier. Vous devez toutefois payer pour cette prestation : la plupart du temps, la commission s’élève à deux ou trois mois de loyer environ. Vous ne devez cependant payer les agents immobiliers qu’après avoir trouvé un logement qui vous convient. Ceci est consigné par écrit dans un contrat de courtage conclu entre vous. Restez vigilant(e) face aux prestataires frauduleux et aux arnaques !
• Vous pouvez également trouver des appartements à louer auprès de sociétés et de coopératives immobilières qui ne louent leurs appartements qu’à leurs membres. Pour cela, vous devez généralement vous y présenter en personne et, le cas échéant, vous serez inscrit(e) sur une liste d’attente. Vous trouverez les adresses des sociétés de logement et des centres de clientèle locaux sur Internet.

Vous avez trouvé une offre de logement qui vous convient ? Alors, contactez le ou la propriétaire par e-mail ou par téléphone. Si vous êtes présélectionné(e) pour le logement, le ou la propriétaire vous invitera ensuite à visiter l’appartement.

Visite d’appartement

Si vous êtes invité(e) à visiter un appartement, vous devez vérifier l’état de l’appartement. Le prix du loyer, la taille et le nombre de pièces correspondent-ils à l’annonce immobilière ? Faites également attention aux moisissures, aux raccordements ou aux défauts, par exemple au niveau des fenêtres et des portes. Discutez des besoins de rénovation avec le ou la propriétaire et demandez s’il y a encore des retouches à faire.

Lors de la visite d’un appartement, demandez à voir le certificat énergétique (Energieausweis) afin de pouvoir estimer la consommation d’énergie du bâtiment. Un certificat énergétique est un document qui atteste de l’efficacité énergétique d’un bien immobilier. Lors d’une visite, les propriétaires sont légalement tenu(e)s de vous montrer le certificat énergétique.

Après la visite du logement, le ou la propriétaire choisit ensuite le ou la futur(e) locataire.

De quels documents ai-je besoin pour louer un appartement ?

En général, les propriétaires ont besoin de vos derniers bulletins de salaire et de votre passeport ou de votre titre de séjour (pas d’originaux, seulement des copies). De nombreux propriétaires souhaitent également avoir une preuve que vous n’avez pas de dettes. En Allemagne, un rapport Schufa (Schufa-Auskunft) vous est souvent demandée. Toutes les dettes et tous les revenus, c’est-à-dire la solvabilité, y sont enregistrés. Toutefois, il n’est possible d’avoir une inscription Schufa que si l’on vit en Allemagne depuis longtemps et que l’on a un compte bancaire allemand. Vous trouverez ici de plus amples informations sur le rapport Schufa. Si vous venez directement de l’étranger, il existe les alternatives facultatives suivantes : dans certains cas, une référence de votre banque de votre pays d’origine suffit. Si vous avez un parent en Allemagne, celui-ci pourrait éventuellement se porter garant pour vous.

Si vous n’avez pas encore de bulletins de salaire, certains propriétaires vous demandent une copie de votre contrat de travail qui leur permet d’évaluer si vous pouvez payer régulièrement le loyer. Là encore, une lettre informelle de l’employeur confirmant une nouvelle fois votre emploi au sein de l’entreprise peut être utile.

Par ailleurs, de nombreux propriétaires exigent de remplir une fiche de renseignements pour les locataires (Mieterselbstauskunft) contenant des informations personnelles comme la situation familiale, les enfants ou l’activité professionnelle. Il y a toutefois également des questions qui ne sont pas autorisées et auxquelles vous n’êtes pas tenu(e) de répondre de manière véridique.

Le mieux est de demander avant la visite de l’appartement quels documents sont nécessaires.

Frais de location

Le prix de location d’un bien immobilier dépend de la surface habitable, de la situation résidentielle, de l’année de construction et de l’état ainsi que des équipements dans l’immeuble (p. ex. avec ascenseur, service de conciergerie ou place de parking). Les loyers sont particulièrement élevés dans les grandes villes telles que Munich, Francfort ou Berlin. Vous pouvez rechercher l’indice officiel des loyers (Mietspiegel) et le nom de votre ville sur Internet pour vous informer sur les prix actuels des loyers.
Lorsque vous lisez une annonce immobilière concrète, pensez à vérifier si le prix indiqué inclut ou non les charges (« warm » = avec charges, « kalt » = sans charges). Pour en savoir plus, lisez la section « Contrat de location ».

Contrat de location

En Allemagne, les contrats de location doivent être conclus par écrit. La plupart du temps, les propriétaires vous présentent le contrat de location. Lisez toujours attentivement ce document important !

Dans le contrat de location, vous trouverez les points importants suivants :

• Durée du contrat de location : il existe des contrats de location à durée déterminée ou indéterminée. Toutefois, les contrats de location à durée déterminée ne sont autorisés qu’en cas d’usage personnel (Eigenbedarf) prévu du ou de la propriétaire ou en cas de gros travaux de transformation qui seront réalisés. Le motif de la durée limitée dans le temps doit être mentionné dans le contrat de location. Certains contrats de location contiennent également une clause dite d’exclusion de résiliation (Kündigungsausschluss). Il s’agit d’une durée minimale de location pouvant aller jusqu’à quatre ans pendant laquelle vous ne pouvez pas résilier le contrat et, inversement, votre propriétaire ne peut pas non plus vous donner congé.
• Délai de résiliation : si vous avez un contrat de location à durée indéterminée, vous devez donner votre préavis par écrit trois mois avant la date prévue de votre déménagement. Votre propriétaire doit également respecter le délai de préavis de trois mois ; ce délai est prolongé à six ou neuf mois si vous vivez dans le logement depuis longtemps. Votre propriétaire ne peut vous donner congé dans les délais que s’il s’agit d’un usage personnel. Toutefois, une résiliation sans préavis est possible si vous ne respectez pas le contrat de location (p. ex. en cas de défaut de paiement).
• Loyer avec et sans charges : en ce qui concerne le montant du loyer, on distingue le loyer sans les charges (Kaltmiete) et le loyer avec charges comprises (Warmmiete). Le loyer sans les charges inclut les coûts d’utilisation des locaux par mois. Le loyer avec charges comprises comprend donc aussi les charges telles que l’eau, le chauffage, la collecte des ordures ménagères et les services de conciergerie. Chaque mois, le loyer avec charges comprises est versé au propriétaire. La plupart du temps, vous payez une avance ou un forfait pour les charges car on ne sait pas exactement combien vous allez consommer au cours de l’année. À la fin de l’année, vous recevez vos valeurs de consommation exactes dans un décompte et soit vous récupérez de l’argent, soit vous devez payer un supplément. Cela vaut donc la peine de faire attention à sa consommation !
• L’électricité et le gaz doivent souvent être déclarés séparément et ne sont généralement pas inclus dans le prix du loyer avec charges comprises. Le fournisseur de base de votre lieu de résidence met également l’électricité et le gaz à votre disposition de manière temporaire avant la conclusion du contrat. Vous devez néanmoins le contacter et conclure un contrat. Dans certains contrats de location, les frais de gaz sont inclus dans les charges. Renseignez-vous à ce sujet auprès du ou de la propriétaire. Sinon, comme pour les charges, le fournisseur évalue votre consommation au début et vous envoie un décompte précis de votre consommation à la fin de l’année.
• Caution : par ailleurs, le ou la propriétaire peut vous demander de verser une caution équivalant à trois mois de loyer sans les charges maximum à titre de garantie lors de la conclusion du contrat. Après votre déménagement, cette somme vous sera restituée, sauf si vous avez endommagé quelque chose dans l’appartement par exemple ou si vous n’avez pas payé le loyer.
• Loyer échelonné / loyer indexé : outre les contrats de location à durée déterminée et indéterminée, il existe d’autres spécificités en Allemagne. Par exemple, les contrats de location peuvent déjà inclure une augmentation du loyer. En cas de loyer échelonné, on détermine précisément à quel moment le loyer sera augmenté et de quel montant. Il peut être augmenté tous les douze mois. En revanche, l’indexation du loyer n’est pas fixée à l’avance. Elle se base sur l’évolution du coût de la vie (électricité, gaz, eau, nourriture, etc.). Si le coût de la vie augmente, le ou la propriétaire peut également augmenter le loyer net sans les charges. L’indice des prix à la consommation s’applique et une augmentation de loyer est également possible tous les douze mois avec une justification écrite.
  Mais même pour les contrats de location sans indexation ni échelonnement du loyer, le ou la propriétaire peut augmenter le loyer après avoir justifié la hausse. Il existe toutefois des règlements légaux : l’augmentation du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence local et ne doit pas être supérieure à 15-20 % sur une période de trois ans. Après l’emménagement, une augmentation ne peut avoir lieu qu’au bout de 15 mois.
• État des lieux d’entrée : l’établissement d’un état des lieux d’entrée (Übergabeprotokoll) n’est pas prescrit par la loi, mais il est fortement recommandé d’en établir un. Celui-ci peut être inclus dans le contrat de location ; il est signé par vous et le ou la propriétaire lorsque vous emménagez. L’état de l’appartement lors de l’emménagement est consigné dans l’état des lieux d’entrée et il est précisé sur ce document s’il y a déjà de petits dégâts par exemple. Ces dégâts ne peuvent alors pas vous être facturés lorsque vous quittez le logement. Il est également préférable de prendre des photos lors de l’entrée dans le logement. Par ailleurs, vous devriez noter et photographier les compteurs (électricité, eau, gaz) lorsque vous emménagez. En même temps, vous ne devez pas non plus réaliser de modifications structurelles dans l’appartement, p. ex. changer le revêtement de sol, sans l’autorisation de votre propriétaire. De petites modifications et des embellissements sont souvent possibles après accord.

Vous avez besoin de conseils ? Les associations régionales de location ou l’association de protection des locataires (Mieterschutzbund) donnent des conseils sur les droits et les obligations en matière de location, comme le contrat de location, les augmentations de loyer ou même les résiliations par exemple. Après une première consultation gratuite, une adhésion peu coûteuse est nécessaire pour bénéficier d’une assistance juridique plus approfondie de la part de l’association de location ou de l’association de protection des locataires. L’association de protection des consommateurs (Verbraucherzentrale) à but non lucratif peut également vous conseiller à moindre coût.

Vous trouverez de plus amples informations sur le site de l’association de protection des locataires (Mieterschutzbund) ou de l’association de protection des consommateurs (Verbraucherzentrale).

Règlement de copropriété et tri des déchets

Les règlements de copropriété peuvent faire partie du contrat de location et sont censés régir la cohabitation dans un immeuble comprenant plusieurs logements. Veuillez respecter les règles et les obligations afin d’éviter les conflits dans l’immeuble et de ne pas risquer une résiliation. Par exemple, il se peut qu’il soit interdit de fumer dans l’immeuble et donc dans votre appartement.

En général, un règlement de copropriété inclut les points suivants :

• Heures de repos : en Allemagne, le silence est de rigueur entre 22 heures et 6 heures du matin. Vous ne devez donc pas être trop bruyant(e) à ce moment-là. Si vous prévoyez des fêtes nocturnes, informez vos voisins à l’avance afin de les préparer.
• Aérer/chauffer : de nombreux règlements de copropriété vous prescrivent comment aérer et chauffer de manière appropriée afin d’éviter les moisissures.
• Utilisation des parties communes : pour les buanderies, les caves à vélo ou les espaces de jardin utilisés en commun, le ou la propriétaire peut imposer certaines restrictions. Il est ainsi possible de définir précisément où le linge peut être séché ou quels meubles de jardin peuvent être installés.
• Animaux domestiques : la détention de petits animaux (hamsters, lapins, perruches, etc.) est en principe toujours autorisée et ne nécessite pas d’accord particulier. Pour les animaux plus grands, dont les chiens et les chats, vous avez toutefois besoin en général de l’autorisation de votre propriétaire. Vérifiez cela dans votre contrat de location.
• Tri des déchets : le tri des déchets en bonne et due forme est obligatoire en Allemagne et sert à la protection de l’environnement. Vous devez jeter vos déchets dans la poubelle prévue à cet effet. Dans le cas contraire, votre propriétaire peut vous adresser un avertissement ou même vous donner congé. En effet, les propriétaires doivent payer des frais plus élevés pour la collecte des ordures ménagères en cas de mauvais tri des déchets. Dans la section « Connaissances utiles au quotidien », vous en apprendrez davantage sur le tri des déchets en Allemagne.

Visite et regroupement familial

Si un visiteur habite chez vous pendant plus de six semaines consécutives, vous devez vous mettre d’accord avec votre propriétaire. Pour sous-louer votre logement, vous devez toujours obtenir l’autorisation du ou de la propriétaire. De même, une visite permanente peut entraîner une augmentation du loyer et des charges.

Si vous prévoyez de faire venir votre famille en Allemagne, vous devriez également en discuter avec votre propriétaire. Si votre ménage s’agrandit, les charges peuvent être augmentées. Le logement ne doit pas non plus être considéré comme surpeuplé. Chaque personne doit disposer d’environ huit à dix mètres carrés de surface habitable, et six mètres carrés pour les enfants de moins de six ans.

Emménagement

• Déclaration au bureau des déclarations de domicile (Meldebehörde) : toute personne vivant en Allemagne doit être déclarée. Cette déclaration doit être effectuée au plus tard deux semaines après votre emménagement auprès du bureau des déclarations de domicile de votre lieu de résidence. À cette fin, vous avez besoin d’une carte d’identité en cours de validité. Si vous habitez dans un logement en location, vous devez également soumettre une confirmation du propriétaire du logement (Wohnungsgeberbescheinigung) dûment remplie. Il s’agit d’un document dans lequel le ou la propriétaire confirme la date et le lieu de votre emménagement. En général, vous trouverez le formulaire et l’adresse du bureau des déclarations de domicile compétent sur le site web de la ville où vous déménagez. Les rendez-vous doivent souvent être pris en ligne.
• Souscrire un contrat de fourniture d’énergie et d’eau : si l’électricité, l’eau chaude ou le gaz de chauffage ne sont pas inclus dans les charges, vous devez trouver vous-même un fournisseur et conclure un contrat avec lui. Mais ne vous inquiétez pas : vous ne vous retrouverez pas sans rien le premier jour de votre emménagement. Dans un nouveau logement, vous recevez automatiquement l’électricité, l’eau et le gaz du fournisseur de base local aux conditions de ce dernier. Vous pouvez chercher un fournisseur après votre emménagement et consulter des sites de comparaison gratuits sur Internet à cette fin. Le délai de résiliation auprès du fournisseur de base est de deux semaines.
• Souscrire un abonnement de téléphone, Internet et de télévision (par le câble) : il existe plusieurs fournisseurs en Allemagne. Cela vaut la peine de les comparer : les portails en ligne peuvent vous aider. Un conseil : l’installation du téléphone, de la télévision et de la connexion Internet peut prendre plusieurs semaines. Dans la mesure du possible, il est donc préférable de contacter un fournisseur approprié avant d’emménager.
• Redevance audiovisuelle : en Allemagne, vous êtes tenu(e) de payer une redevance (18 euros environ par mois) pour la radio, la télévision et Internet à l’organisme de droit public qui est chargé de collecter la redevance audiovisuelle « Beitragsservice ARD, ZDF und Deutschlandradio ». Cette taxe est appelée la redevance GEZ (GEZ-Gebühr). Tous les habitant(e)s de l’immeuble doivent s’enregistrer individuellement. La redevance est toutefois facturée par logement, et ce indépendamment du nombre de personnes. Si votre colocataire ou votre partenaire paie déjà la redevance, vous pouvez indiquer son numéro de redevance lors de votre enregistrement et partager les frais entre vous. Vous devez payer la redevance même si vous n’utilisez pas les offres ou n’avez pas de télévision. Elle sert à financer le service public de radiodiffusion.  Après votre emménagement, vous recevrez une lettre de l’organisme chargé de collecter la redevance audiovisuelle dans laquelle vous trouverez une déclaration d’enregistrement. Vous trouverez ici de plus amples informations sur l’enregistrement. Il est également possible de modifier le choix de la langue en bas de la page du site. Les personnes aveugles ou malentendantes peuvent demander une réduction. Certaines catégories de personnes ayant des revenus modestes peuvent demander à être exonérées du paiement de la redevance.

Trouver du soutien

Trouver un logement n’est pas toujours facile ! Si vous avez besoin d’aide, vous pouvez vous adresser à un centre de conseil pour adultes en matière de immigration (Migrationsberatungsstelle für Erwachsene - MBE) situé à proximité de chez vous par exemple. Vous y trouverez également de l’aide pour d’autres questions comme l’apprentissage de l’allemand ou la santé. Il existe aussi une application MBE qui propose des consultations en ligne.

Par ailleurs, il existe des Welcome Center dans de nombreuses villes allemandes, dont certains donnent également des conseils pour la recherche d’un logement. Le Goethe-Institut dispose également de « coachs d’accueil » dans certains endroits en Allemagne. Ils organisent, en collaboration avec des partenaires de coopération, des évènements sur des thèmes tels que le logement, le travail ou la santé.