Vivienda y registro

En Alemania hay una gran oferta de viviendas de alquiler de alta calidad, pero también una gran demanda, sobre todo en las ciudades grandes. Le explicamos cómo encontrar una vivienda y le damos consejos sobre lo que debe tener en cuenta antes y después de mudarse.

El primer alojamiento

Hasta que encuentre un lugar donde vivir en Alemania, puede hospedarse al comienzo, por ejemplo, en un departamento de vacaciones amueblado, en un hostal, hotel o un albergue juvenil. Sin embargo, normalmente no puede registrar allí su domicilio. Tenga en cuenta que debe registrar su domicilio ante la autoridad competente dentro de un plazo de 2 semanas desde su llegada a Alemania (véase el apartado "Mudarse a la nueva vivienda").

¿Qué clases de alojamiento hay?

Hay diferentes posibilidades de sentirse como en casa en Alemania. Tiene las siguientes opciones:

Vivienda de alquiler

• Vivir a largo plazo (plazo de rescisión de tres meses)
• En la mayoría de los casos sin muebles, no siempre equipada con cocina

Vivienda de alquiler temporal

• Vivir por tiempo limitado por un período de tiempo acordado
• En la mayoría de los casos amueblada

Vivienda compartida (WG)

• Duración del alquiler y mobiliario variable, según el caso, y mayormente flexible
• Vivir conjuntamente con otros/as compañeros/as de departamento, generalmente más barato que vivir solo/a.
• La cocina y el baño son mayormente compartidos, cada uno/a tiene su propia habitación privada

Residencia de estudiantes universitarios (sólo para estudiantes)

• En la mayoría de los casos amueblada, relativamente barata
• Diferentes ofertas: departamentos pequeños individuales, habitaciones individuales con cocina y baños compartidos, departamentos para padres/madres e hijos/as
• Casa habitada mayormente sólo por estudiantes, buenas oportunidades de contacto, a veces también ofertas para el tiempo libre.

Con frecuencia, hay listas de espera, por lo que es aconsejable presentar a tiempo una solicitud a través de la Organización de Servicios Estudiantiles (Studentenwerk) de la universidad. El Servicio Alemán de Intercambio Académico (DAAD) también ofrece muchos consejos para encontrar alojamiento.

Una vivienda compartida (WG) es, especialmente en ciudades grandes, una opción más económica en comparación con una vivienda para sí solo/a. Puesto que la búsqueda de la vivienda perfecta puede tomar más tiempo de lo planificado, es apropiado, para el comienzo, alquilar temporalmente un alojamiento vacacional o una vivienda amueblada. Esta es también una buena oportunidad para preparar los documentos necesarios como las constancias de pago de salario o la apertura de una cuenta bancaria para la búsqueda de vivienda.

En los anuncios de vivienda se utilizan, con frecuencia, descripciones como por ejemplo “departamento de dos habitaciones”. Esto significa generalmente que la vivienda tiene dos habitaciones (p.ej. un dormitorio y una sala) y, además, cuenta con un área de cocina y baño separado con inodoro. Encontrará la explicación de las abreviaturas más corrientes en este archivo PDF.

También puede adquirir propiedad. Los precios de un departamento en propiedad o una casa varían según el lugar y ciudad. Por ejemplo, los departamentos en propiedad en Múnich son más caros que en otras urbes grandes alemanas. Tenga en cuenta que, al comprar un departamento o una casa, se presentan otros gastos adicionales como el impuesto sobre la compra de bienes inmuebles, gastos registrales o notariales.

Para personas con ingresos bajos que tienen residencia permanente en Alemania existen diversas ayudas estatales. Puede solicitar un “Wohnungsberechtigungsschein - certificado de elegibilidad para vivienda subvencionada" (WBS) ante la autoridad de vivienda de su localidad para vivir en una vivienda social. El alquiler de las viviendas sociales es más barato que el de los departamentos en el mercado inmobiliario libre. Las personas con bajos ingresos que alquilan un departamento en el mercado inmobiliario libre pueden solicitar una ayuda estatal para el alquiler, conocida como "subsidio de vivienda". El monto del subsidio de vivienda se calcula en función del número de miembros del hogar, el alquiler y los ingresos anuales de los miembros del hogar. Obtendrá toda la información sobre el subsidio de vivienda en la oficina del subsidio de vivienda competente en su lugar de residencia.

¿Cómo encuentro una vivienda?

Si busca un departamento o una habitación, tiene las siguientes opciones:

• Introduzca en el buscador “vivienda + el nombre de su ciudad” o “WG + el nombre de su ciudad”. Con toda seguridad, encontrará rápidamente las plataformas más usuales de búsqueda de vivienda.
• A través de las plataformas en línea, puede contactar directamente al ofertante y comunicarle ya los primeros datos sobre su persona para aumentar la posibilidad de una cita para ver la vivienda. Las plataformas en línea son generalmente gratuitas, pero también existe la posibilidad de suscribirse a una de pago. Así, será uno de los/as primeros/as en ver algunos anuncios y recibirá otros servicios adicionales como una carpeta de solicitante de vivienda o un cuestionario para ver sus posibilidades de obtener vivienda.
• Pregunte también en su empresa - a veces los/as colegas conocen plataformas en las que se comparte información sobre alojamiento. Los/as empleadores/as a veces ayudan a encontrar alojamiento o incluso actúan como garantes.
• En los periódicos también puede encontrar valiosos anuncios que no están en línea. Lo mejor es buscar en un periódico de su región. La mayoría de los anuncios suelen publicarse los fines de semana.
• También puede encargar a un/a agente inmobiliario/a que busque un departamento. Sin embargo, tendrá que pagar por este servicio: mayormente, la comisión es de aproximadamente dos hasta tres meses de alquiler. Sin embargo, deberá pagar al/a la agente inmobiliario/a recién cuando usted haya encontrado un departamento adecuado. Esto quedará establecido por escrito en un contrato de corretaje inmobiliario entre ustedes. ¡Esté alerta ante ofertantes de dudosa calidad y estafas!
• También puede encontrar departamentos de alquiler en asociaciones de viviendas y cooperativas de viviendas. Estos últimos alquilan sus departamentos exclusivamente a los miembros de la cooperativa. Para esto, tiene que presentarse allí en persona y, eventualmente, será registrado en una lista de espera. En Internet encontrará las direcciones de empresas inmobiliarias locales y los centros de atención al cliente.

¿Ha encontrado una oferta de departamento adecuada? Entonces póngase en contacto con el/la arrendador/a por correo electrónico o por teléfono. Si ha sido escogido entre los/as finalistas con opción para alquilar el departamento, el/la arrendador/a, a continuación, le invitará a verlo.

Inspección de la vivienda

Si es invitado a ver un departamento, inspeccione detenidamente el estado del mismo. ¿Concuerdan el precio del alquiler, el tamaño y el número de habitaciones con la oferta de alquiler? Controle el moho, conexiones o desperfectos, por ejemplo, en ventanas y puertas. Converse con el/la arrendador/a sobre la necesidad de trabajos de renovación y si se va a realizar alguna mejora.

Al visitar una vivienda, lo mejor es pedir el certificado de eficiencia energética para poder calcular el consumo de energía del edificio. Un certificado de eficiencia energética es un documento que certifica el nivel de eficiencia energética de un inmueble. Los/as arrendadores/as están legalmente obligados/as a mostrarle el certificado de eficiencia energética al visitar la vivienda.

Después de la visita a la vivienda, el arrendador o la arrendadora elegirá al futuro inquilino o la futura inquilina.

¿Qué documentos necesito para alquilar una vivienda?

Por regla general, los/as arrendadores/as necesitan de usted las constancias de pago de salario actuales y su pasaporte o documento sobre su estatus de residencia (no en original, solo copias). Algunos/as arrendadores/as también piden una constancia de que no tiene deudas. En Alemania, con frecuencia se solicita la denominada “información de la Schufa”. Allí se registran todas las deudas e ingresos, es decir, la solvencia económica. Sin embargo, sólo tendrá un registro Schufa si lleva algún tiempo viviendo en Alemania y tiene una cuenta bancaria alemana. Encontrará más información sobre la información de la Schufa aquí. Si viene directamente desde el extranjero, tiene a su disposición las siguientes opciones voluntarias: en algunos casos, es suficiente una referencia de su banco de su país de origen. En caso de tener un familiar en Alemania, él/ella podría servirle de garante. 
En caso de que no se pueda presentar las constancias de pago de salario, algunos/as arrendadores/as solicitan una copia del contrato de trabajo. En base a esto, el arrendador o arrendadora puede calcular si usted está en la capacidad de pagar regularmente el alquiler. Aquí tambien puede ser de utilidad un escrito informal del/de la empleador/a confirmando, una vez más, que está empleado/a en la empresa.
Adicionalmente, algunos/as arrendadores/as exijen una llamada información personal para probar la solvencia del inquilino/a (Mieterselbstauskunft). En este formulario se le pedirán datos personales como estado civil, hijos/as o actividad profesional. Sin embargo, también hay preguntas que no son admisibles y a las que no está obligado/a a responder con la verdad.
Consulte antes de la cita para ver la vivienda, si son necesarios otros documentos.

Costos de alquiler

El precio de alquiler de una vivienda depende de la superficie habitable, la ubicación, el año de construcción y el estado de conservación, así como del equipamiento del edificio, p. ej., si tiene ascensor, prestación de servicios para instalaciones técnicas o garaje. Los alquileres son especialmente altos en grandes ciudades como Múnich, Fráncfort o Berlín. Si introduce la palabra “Mietspiegel” (lista indicadora de los precios de alquiler) y el nombre de su ciudad en Internet, podrá informarse sobre los precios actuales de alquiler.
Si tiene una oferta de vivienda concreta, asegúrese de comprobar si el precio es „warm“ (aquí están incluidos los gastos adicionales por agua, luz, recojo de basura, etc.) o „kalt“ (solo se paga por el espacio). Lea más al respecto en el apartado “Contrato de alquiler”.

Contrato de alquiler

En Alemania, los contratos de alquiler deben realizarse por escrito. Mayormente es el arrendador o arrendadora quien le presenta el contrato de alquiler. ¡Lea este importante documento minuciosamente!
En el contrato de alquiler encontrará la siguiente información:

• Duración del contrato de alquiler: los contratos de alquiler respecto a su duración son: determinado o indeterminado - sin embargo, los contratos de alquiler de duración determinada sólo se permiten si el arrendador/a tiene previsto utilizar la vivienda para fines propios o si se prevén remodelaciones importantes. El motivo del alquiler a plazo determinado debe estar escrito en el contrato de alquiler. Algunos contratos de alquiler también contienen la denominada exclusión de rescisión de contrato. (Kündigungsausschluss). Está permitido un periodo mínimo de alquiler de hasta cuatro años, durante el cual usted no puede dar por terminado el contrato y, a la inversa, su arrendador/a tampoco puede rescindirle el contrato.
• Plazo de rescisión: en el caso de un contrato de alquiler de duración indeterminada, usted debe notificar la rescisión por escrito tres meses antes de la fecha prevista de mudanza. Su arrendador o arrendadora también debe respetar el plazo de rescisión de tres meses - si lleva viviendo mucho tiempo en el departamento, se amplía este a seis o nueve meses. Su arrendador o arrendadora sólo puede cancelarle el contrato dentro del plazo reglamentario si necesita la vivienda para sí mismo/a. Sin embargo, si no cumple con el contrato de alquiler (p. ej., si no paga), es posible una rescisión inmediata.
• “Alquiler frío” (Kaltmiete) y “alquiler caliente” (Warmmiete): en el importe de alquiler se hace la diferencia entre lo que se conoce como el “alquiler frío” o sin gastos adicionales (Kaltmiete) y “alquiler caliente” con gastos adicionales (Warmmiete). El “alquiler frío” se refiere al costo sólo por el uso del espacio por mes. El “alquiler caliente” incluye, además, los gastos adicionales por agua, calefacción, recogida de basura y servicios de conserjería. El “alquiler caliente” se paga al/a la arrendador/a todos los meses. Mayormente pagará un adelanto o un monto global por los gastos adicionales puesto que no se sabe cuál será su consumo a lo largo del año. A fin de año, recibirá una factura con su consumo exacto y le devolverán dinero o tendrá que pagar un poco más. ¡Por ello, vale la pena ahorrar en el consumo!
• La electricidad y el gas tienen que registrarse aparte y, en la mayoría de los casos, no están incluidos en el “alquiler caliente”. El suministrador en el lugar de su domicilio pondrá a su disposición, de manera provisional, electricidad y gas, incluso antes de firmar el contrato. Sin embargo, tiene que contactarle y hacer un contrato. En algunos contratos de alquiler están incluidos, en los gastos adicionales, los costos por gas. Averigue esto contactando al arrendador o arrendadora. De lo contrario se procederá como en el caso de los gastos adicionales, el suministrador calculará, al comienzo, su consumo y, a fin de año, recibirá una factura con los valores de consumo exactos.
• Depósito de garantía: además, el arrendador/a puede exigirle a la hora de firmar el contrato un depósito de garantía por un máximo de 3 meses de “alquiler frío”. Después de dejar el departamento, se le devolverá esta suma, a no ser que, por ejemplo, haya dañado algo en el departamento o no haya pagado el alquiler.
• Alquiler escalonado/alquiler indexado: en Alemania, aparte de contratos de alquiler de duración determinada o indeterminada hay otras particularidades: los contratos de alquiler pueden incluir, por ejemplo, ya un aumento del alquiler. En el caso de un alquiler escalonado, se fija exactamente cuándo se aumentará el alquiler y cuál será el monto. Se puede subir el alquiler cada doce meses. Por el contrario, el alquiler indexado no se fija antes, sino se orienta al costo de vida (electricidad, gas, agua, alimentos, etc.). Si sube el costo de vida, el/la arrendador/a también puede aumentar el alquiler neto “frío”. Se aplica el índice de precios al consumidor y también es posible un aumento del alquiler cada doce meses, justificándolo por escrito.
  Pero también en el caso de contratos sin alquiler escalonado o indexado, el/la arrendador/a puede subir el alquiler previa justificación. Sin embargo, existen normas legales: el aumento del alquiler no puede sobrepasar el alquiler usual en la región y no puede ser superior al 15-20% en tres años. Después de la mudanza, recién después de 15 meses puede llevarse a cabo un aumento. 
• Protocolo de entrega: un protocolo de entrega no está prescrito legalmente, pero es sumamente recomendable. Este puede estar incluido en el contrato de alquiler y será firmado por usted y el/la arrendador/a cuando deje la vivienda. En el protocolo de entrega se deja constancia del estado en que se encuentra el departamento en el momento en que se muda a la vivienda y si,  p. ej., ha encontrado desperfectos menores. Gracias a esto, usted no tendrá que pagar por ellos cuando se mude a otra vivienda. Lo mejor es tomar fotos en el momento en que se muda al departamento.  También debe anotar y fotografiar lo que marcan los medidores (electricidad, agua, gas) cuando se mude al departamento. Al mismo tiempo, no puede realizar ningún cambio estructural en el departamento, p. ej., colocar otro revestimiento en el suelo sin el permiso del/de la arrendador/a. Cambios y decoraciones menores en el departamento son posibles si se ha acordado previamente. 

¿Necesita asesoramiento? Las asociaciones de inquilinos regionales o la Asociación de Protección de Inquilinos (Mieterschutzbund) asesoran sobre los derechos y deberes al alquilar, como, por ejemplo, con respecto al contrato de alquiler, aumentos de alquiler o también rescisiones de contrato. Después de un primer asesoramiento gratuito, si desea una asistencia legal más exhaustiva de parte de la asociación de inquilinos o la Asociación de Protección de Inquilinos es indispensable una membresia de pago por una cantidad mínima. También las oficinas de asesoramiento al/a la consumidor/a, de caracter no lucrativo, pueden asesorarle a bajo precio. Encontrará más información en el sitio web de la Asociación de protección de inquilinos “Mieterschutzbund“ o de la oficina de asesoramiento al/a la consumidor/a (Verbraucherzentrale).

Reglamento interno del edificio y separación de residuos

Los reglamentos internos del edificio (Hausordnung) pueden formar parte del contrato de alquiler y tienen por objeto regular la convivencia en un edificio de departamentos con varios inquilinos. Respete las normas y cumpla con sus deberes para evitar pleitos y no correr el riesgo de que le desalojen. Por ejemplo, puede ser el caso de que en el edificio y, por lo tanto, también en su departamento esté prohibido fumar.

Por lo general, un reglamento interno contiene los siguientes puntos:

• Horario de descanso: En Alemania, entre las 10 de la noche y las 6 de la mañana rige legalmente descanso nocturno, es decir no puede hacer mucho ruido. Si planea celebrar fiestas por la noche, informe de esto a sus vecinos con antelación para que estén avisados.
• Airear/calentar: Muchos reglamentos internos estipulan cómo ventilar y calentar adecuadamente para evitar el moho.
• Uso de bienes comunes: El/la arrendador/a puede imponer ciertas restricciones para las áreas de lavandería compartidas, los sótanos para bicicletas o las zonas ajardinadas. Así se puede definir exactamente dónde se puede secar la ropa o qué muebles de jardín se pueden colocar.
• Mascotas: Por lo general, tener animales pequeños (hámsters, conejos, periquitos, etc.) está permitido y no requiere ninguna consulta especial. Sin embargo, en el caso de animales más grandes, entre los que se incluyen perros y gatos, normalmente necesitará el permiso de su arrendador/a. Verifique su contrato de alquiler a este respecto.
• Separación de residuos: La correcta separación de residuos es obligatoria en Alemania y ayuda a proteger el medio ambiente. Debe desechar la basura en el contenedor previsto para ello. De lo contrario, su arrendador/a puede amonestarle o incluso rescindirle el contrato. Pues su arrendador/a deberá asumir altos costos por la eliminación de residuos a causa de una separación de residuos de manera incorrecta. En la sección “información útil para la vida diaria” encontrará más información sobre la separación de residuos en Alemania.

Visitas y reunificación familiar

Si su visita se queda a vivir con usted por más de seis semanas seguidas, debe acordar esto con su arrendador/a. Necesitará el permiso de la persona arrendadora, si quiere subalquilar el departamento.  Las visitas permanentes también pueden acarrear un aumento del alquiler y de los gastos adicionales.

Si tiene previsto traer a su familia a Alemania, debe consultar esto con su arrendador/a. Si el número de miembros de su familia crece, los gastos adicionales pueden aumentar. Tampoco el departamento puede estar ocupado por encima de su capacidad normal. Deben estar disponibles entre ocho y diez metros cuadrados de espacio habitable por persona y seis metros cuadrados para niños menores de seis años.

Mudarse a la nueva vivienda

• Registrarse en la Oficina de Empadronamiento: toda persona que viva en Alemania debe estar registrada. Debe hacerlo en la Oficina de Empadronamiento (Meldebehörde) de su domicilio a más tardar dos semanas después de la mudanza. Para ello necesitará un documento de identidad válido. Si se trata de una vivienda alquilada, deberá presentar también un certificado de proveedor de vivienda debidamente llenado. Se trata de un documento en el que se confirma cuándo usted se muda y adónde. Por lo general, puede encontrar el formulario y la dirección de la Oficina de Empadronamiento competente en la página web de la ciudad a la que se muda. Puede acordar una cita en línea.
• Registrarse con los suministradores de energía y agua: si la luz, el agua caliente o el gas de la calefacción no están incluidos en los gastos adicionales del alquiler, usted mismo tendrá que buscar  un proveedor y hacer un contrato por este servicio. Sin embargo, no se preocupe: el día de su mudanza no se le dejará sin estos suministros. En el nuevo departamento, dispondrá automáticamente de electricidad, agua y gas del proveedor local bajo las condiciones del mismo. Después de mudarse, puede buscar un proveedor utilizando portales de comparación gratuitos en Internet. Deberá cancelar los servicios del proveedor local dentro de un plazo de dos semanas.
• Contratar servicios de teléfono, Internet y televisión (por cable): hay varios proveedores en Alemania. Vale la pena comparar precios - los portales online pueden ser de mucha ayuda aquí. Un consejo: la instalación del teléfono, la televisión y la conexión a Internet puede llevar varias semanas. Por ello, si es posible, es mejor ponerse en contacto con un proveedor antes de mudarse.
• Cuota de radiodifusión: en Alemania, se está obligado a pagar una cuota (aprox. 18 euros al mes) por la radio, la televisión e Internet al "Beitragsservice ARD, ZDF und Deutschlandradio" (servicio de contribución de ARD, ZDF y Deutschlandradio), la llamada “cuota de la oficina central recaudadora de la contribución para el servicio de radiodifusión (GEZ)”. Todo aquel/aquella que habita una vivienda debe registrarse cada uno/a. Sin embargo, esta cuota se cobra por vivienda, independientemente del número de personas que vivan en ella. Si su compañero/a de departamento o pareja ya paga la cuota, a la hora de registrarse puede introducir el número de contribución de él/ella y, de esta manera, se puede dividir los gastos entre los/as dos. Aunque no utilice los servicios o no tenga un aparato de televisión, tiene que pagar la cuota. Su fin es financiar el servicio de radiodifusión público. Después de instalarse, recibirá una carta del Servicio de Contribución con un formulario para que se registre.
  Encontrará más información sobre cómo registrarse aquí. A pie de página del sitio web puede seleccionar el idioma. Las personas ciegas o con una discapacidad auditiva pueden solicitar pagar una cuota reducida. Determinados grupos de personas de bajos ingresos pueden ser dispensadas del pago de esta cuota.

Buscar apoyo

¡No siempre es fácil encontrar un lugar donde vivir! Si necesita ayuda, puede ponerse en contacto, p. ej., con un Centro de Asesoramiento sobre Migración para adultos/as cercano (Migrationsberatungsstelle für Erwachsene -MBE) . Allí también se le brindará ayuda con respecto a otros temas como el aprendizaje del alemán o la salud. También hay una aplicación MBE que ofrece asesoramiento en línea.

Muchas ciudades alemanas cuentan también con Centros de Bienvenida, los cuales, a veces, también ofrecen consejos para encontrar alojamiento. El Goethe-Institut tiene, además, “coaches de bienvenida” en algunas sedes en Alemania. Ellos/as organizan eventos sobre temas como la vivienda, el trabajo y la salud conjuntamente con socios/as de cooperación.